Türkiye’de gayrimenkul hukuku, özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve konut arzındaki değişimler nedeniyle en dinamik dönemlerinden birini yaşamaktadır. Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki dengenin korunması amacıyla getirilen yasal düzenlemeler, beraberinde birçok teknik detayı da getirmiştir. Bu kapsamlı rehberde, 1 Eylül 2023 itibarıyla zorunlu hale gelen arabuluculuk sürecinden, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının ispat şartlarına kadar tüm süreci mercek altına alacağız.
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Süreci
7445 sayılı Kanun ile hukuk sistemimize dahil olan kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, artık bir “dava şartı” haline gelmiştir. Bu, arabulucuya gitmeden açılan bir davanın, mahkeme tarafından doğrudan usulden reddedileceği anlamına gelir.
Arabuluculuğun Kapsamı ve Amacı Arabuluculuk süreci sadece tahliye davalarını değil; kira tespiti, kiralananın tahliyesi, kira sözleşmesinden kaynaklanan tazminat talepleri ve alt kiracı uyuşmazlıklarını da kapsar. Temel amaç, ortalama 1.5-2 yıl süren tahliye davalarını, tarafların rızasıyla birkaç hafta içinde sonuçlandırmaktır. Bir SEO uzmanı gözüyle bakıldığında, bu sürecin doğru yönetilmesi, müvekkiller için hem zaman hem de maliyet tasarrufu sağlar.
Süreç Nasıl İşler? Arabuluculuk başvurusu, uyuşmazlığın karşı tarafının yerleşim yerindeki veya işin yapıldığı yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu, tarafları toplantıya davet eder. Bu toplantılarda gizlilik esastır. Eğer taraflar anlaşırsa, hazırlanan “Anlaşma Belgesi” ilam niteliğindedir; yani bir mahkeme kararı gibi icra edilebilir. Anlaşma sağlanamazsa, “Son Tutanak” düzenlenir ve bu tutanak ile dava açma hakkı doğar.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasının Hukuki Temelleri
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasındaki dengenin kiraya veren lehine bozulduğu özel durumlardan biridir.
İhtiyaç Sahibi Kimler Olabilir? Kanun, ihtiyacı sadece kiraya veren ile sınırlandırmamıştır. Tahliye talebine konu olabilecek ihtiyaç sahipleri şunlardır:
-
Kiraya verenin kendisi.
-
Eşi.
-
Altsoyu (Çocukları, torunları).
-
Üstsoyu (Anne, babası, büyükanne ve büyükbabası).
-
Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, kardeşlerin veya kuzenlerin ihtiyacı için bu maddeye dayanarak tahliye davası açılamayacağıdır. Yargıtay, bu listeyi sınırlı (numerus clausus) olarak kabul etmektedir.
İhtiyacın Varlığı ve İspat Kriterleri
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bir tahliye davasının kabul edilmesi için ihtiyacın sadece var olması yetmez; bu ihtiyacın belirli nitelikleri taşıması gerekir.
1. İhtiyaç Gerçek ve Samimi Olmalıdır Sadece kiracıyı evden çıkarmak veya kira bedelini piyasa rayicine çekmek için ileri sürülen ihtiyaç talepleri reddedilir. Mahkeme, davacının mevcut yaşam koşullarını inceleyerek bu talebin dürüstlük kuralına uygun olup olmadığını denetler.
2. İhtiyaç Zorunlu Olmalıdır Eğer ev sahibinin aynı şehirde ve aynı nitelikte boş bir evi varsa, mevcut kiracısını çıkarmak istemesi “zorunlu” görülmez. Ancak ev sahibi, mevcut evinin yetersiz olduğunu (örneğin sağlık sorunları nedeniyle asansörlü ev ihtiyacı veya işe yakınlık) ispatlarsa tahliye kararı verilebilir.
3. İhtiyaç Dava Tarihinde Doğmuş Olmalıdır Henüz gerçekleşmemiş, ihtimal dahilindeki ihtiyaçlar (örneğin: “oğlum 3 yıl sonra evlenecek”) tahliye gerekçesi yapılamaz. Ancak düğün hazırlıklarının başlamış olması, davetiye basılması veya nikah günü alınması ihtiyacın doğduğuna karine teşkil eder.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı (TBK 351)
Gayrimenkulü satın alan yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yeni malikin, eski malikin yaptığı sözleşmeyi sona erdirme yetkisi özel şartlara bağlanmıştır.
İhtarname ve 6 Aylık Süre Yeni malik, taşınmazı iktisap ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bir ihtarname göndermek zorundadır. Bu ihtarnamede hem satın alma olgusu hem de tahliye talebi açıkça belirtilmelidir. İhtardan sonra kiracıya 6 ay süre tanınır. Bu süre sonunda taşınmaz boşaltılmazsa tahliye davası açılır. Eğer yeni malik 1 aylık ihtar süresini kaçırırsa, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açma hakkına sahiptir.
Tahliye Davasında Usul ve Süreler
Kira hukukunda süreler hak düşürücüdür. Bir gün bile gecikme, davanın usulden reddine ve ciddi yargılama giderlerine yol açabilir.
-
Belirli Süreli Sözleşmelerde: Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Eğer daha önce ihtarname gönderilerek dava açma hakkı saklı tutulmuşsa, bu süre o kira yılı sonuna kadar uzar.
-
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Riski
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kazanan ev sahiplerini bekleyen en büyük risk, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesindeki “Yeniden Kiralama Yasağı”dır.
3 Yıllık Yasak Süreci İhtiyaç amacıyla kiracısını çıkaran kişi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu kuralın ihlali durumunda ev sahibi, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulur. Bu hüküm, ev sahiplerinin “ihtiyaç” iddiasını kötüye kullanmasını engellemek için getirilmiş çok sert bir yaptırımdır.
Mahkeme Sürecinde Delillerin Sunulması
Tahliye davasında ispat yükü davacı (ev sahibi) üzerindedir. Mahkemeye sunulabilecek başlıca deliller şunlardır:
-
Tanık Beyanları: İhtiyacın samimiyetini kanıtlamak için aile yakınları veya komşular dinlenebilir.
-
Sağlık Raporları: Eğer ihtiyaç yaşlılık veya hastalık nedeniyle zemin kat/asansörlü ev ihtiyacından doğuyorsa bu raporlar kritiktir.
-
İş Sözleşmeleri ve Tayin Belgeleri: Başka bir şehirden dönüş veya iş değişikliği durumunda sunulmalıdır.
-
Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın mahalli ve niteliklerinin ev sahibinin ihtiyacına uygun olup olmadığının tespiti için yapılır.
Sıkça Sorulan Sorular
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ortalama ne kadar sürer?
Türkiye’deki mahkeme yoğunluğuna göre değişmekle birlikte, ilk derece mahkemesi aşaması 8 ay ile 14 ay arasında sürmektedir. İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) süreci de eklendiğinde kesinleşme 2 yılı bulabilir. Ancak arabuluculukta anlaşılması halinde süreç 3 haftada biter.
Ev sahibi ‘oğlum gelecek’ deyip başkasına kiraya verirse ne yapmalıyım?
Bu durumda TBK 355 uyarınca tazminat hakkınız doğar. Sulh Hukuk Mahkemesinde tazminat davası açarak, en az bir yıllık kiranız tutarında bedeli ev sahibinden tahsil edebilirsiniz. Bu davada yeni kiracının varlığı ve giriş tarihi en önemli delildir.
Arabuluculuk ücretini kim öder?
Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanırsa, aksi kararlaştırılmadıkça arabuluculuk ücreti taraflarca eşit ödenir. Anlaşma sağlanamazsa, ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı tarafından karşılanır ancak bu bedel dava sonunda haksız çıkan taraftan yargılama gideri olarak tahsil edilir.
Yüzde 25 kira artış sınırı tahliye davasını nasıl etkiler?
Konutlardaki %25 sınırı (yasal süresi içinde) ev sahiplerini daha çok tahliye davasına yöneltmiştir. Ancak mahkemeler, sadece düşük kira kaldığı için açılan davaları “ihtiyacın samimiyetsizliği” nedeniyle reddetmektedir. Kira bedeli ile ihtiyaç arasında doğrudan bir bağ kurulamaz.
Kiracı tahliye davası sürerken kira ödemeye devam etmeli mi?
Kesinlikle evet. Tahliye davasının devam ediyor olması kiracının kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Eğer dava sürerken kira ödemeleri aksatılırsa, ev sahibi bu sefer “temerrüt (gecikme) nedeniyle tahliye” davası veya icra takibi başlatabilir.
Emekli olup memleketine dönecek olan kişinin tahliye talebi kabul edilir mi?
Yargıtay, kişinin emekli olup kendi mülkünde oturma isteğini “haklı ve zorunlu” bir ihtiyaç olarak kabul eder. Emeklilik belgesi ve yerleşme niyetini gösteren hazırlıklar mahkemede yeterli delil sayılır.
Yazlık konut için ihtiyaç sebebiyle tahliye istenebilir mi?
Yargıtay kararlarına göre, yazlık veya dönemsel ihtiyaçlar “sürekli ve zorunlu” bir ihtiyaç olarak görülmediği için genellikle tahliye nedeni sayılmaz. Ancak taşınmazın bulunduğu bölgenin niteliği ve yaşam tarzı bu durumu istisnai olarak değiştirebilir.
Tahliye taahhütnamesi varken ihtiyaç davası açılabilir mi?
Evet, her iki hukuki imkan birbirinden bağımsızdır. Ancak tahliye taahhütnamesi varsa süreç çok daha hızlı ilerler. İhtiyaç davası daha uzun ve ispat gerektiren bir yoldur. Genellikle taahhütname yoksa ihtiyaç yoluna başvurulur.
Şirketler (Tüzel Kişiler) ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir mi?
Şirketlerin “konut ihtiyacı” olamaz ancak “işyeri ihtiyacı” olabilir. Bir şirket, kendi iştigal konusu için kiraya verdiği mülke ihtiyaç duyarsa TBK 350 uyarınca tahliye talep edebilir. Ancak şirket ortağının konut ihtiyacı için şirket mülküne tahliye istenemez.
İhtiyaç sebebiyle tahliye kararından sonra kiracıya taşınma süresi verilir mi?
Mahkeme tahliye kararı verdiğinde, karar kesinleşince (istinaf yolu açık olmak üzere) icra yoluyla tahliye istenir. İcra dairesi kiracıya genellikle 7-15 günlük bir tahliye emri gönderir. Bu süre sonunda taşınmaz zorla boşaltılabilir.
