Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin arsasındaki belirli payları müteahhide devretmeyi, müteahhidin ise bunun karşılığında bağımsız bölümler inşa ederek arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği “çifte tipli” karma sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde en sık karşılaşılan ihtilaf konusu, müteahhidin inşaatı sözleşmede kararlaştıran süre içerisinde tamamlayamaması, yani müteahhidin temerrüdü durumudur. İnşaatın durması veya gecikmesi, arsa sahibi için hem barınma sorunu hem de ciddi bir ekonomik kayıp anlamına gelir. Bu süreçte arsa sahibinin sahip olduğu fesih hakları, sözleşmenin ileriye veya geriye etkili olarak sonlandırılması ve uğranılan zararların tazmini, Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillenmiş teknik birer prosedürdür.
Müteahhidin Temerrüdünün Hukuki Şartları
Bir müteahhidin temerrüde düştüğünden söz edebilmek için inşaatın teslim tarihinin gelmiş olması ve inşaatın bu sürede tamamlanmamış olması gerekir. Ancak bazı durumlarda teslim tarihi gelmeden de temerrüt hükümleri uygulanabilir.
-
Teslim Tarihinde Gecikme: Sözleşmede belirlenen (örneğin ruhsat alımından itibaren 24 ay) sürenin dolmasına rağmen anahtar tesliminin yapılmamasıdır.
-
İnşaatın Terk Edilmesi: Müteahhidin mali acze düşmesi veya işi bırakması durumunda, teslim tarihi beklenmeden “borcun ifa edilmeyeceğinin açıkça anlaşıldığı” gerekçesiyle yasal süreç başlatılabilir.
-
İhtarda Bulunma Zorunluluğu: Kural olarak, sürenin dolmasıyla birlikte arsa sahibinin müteahhide noter kanalıyla bir ihtarname göndererek “ek süre” (mehil) vermesi ve bu sürenin sonunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirmesi gerekir.
Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları
Müteahhit temerrüde düştüğünde, arsa sahibi Borçlar Kanunu Madde 125 uyarınca üç temel haktan birini seçebilir:
-
Aynen İfa Ve Gecikme Tazminatı: Arsa sahibi sözleşmeyi ayakta tutarak inşaatın tamamlanmasını bekleyebilir. Bu durumda gecikilen her ay için sözleşmede belirlenen veya rayiç bedel üzerinden hesaplanan kira tazminatı talep etme hakkı saklıdır.
-
İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazmini: Arsa sahibi inşaatın tamamlanmasından vazgeçer ancak müteahhitten, inşaat tamamlansaydı elde edeceği ekonomik menfaati tazminat olarak ister.
-
Sözleşmeden Dönme (Fesih) Ve Menfi Zarar: Sözleşmenin tamamen ortadan kaldırılmasıdır. Bu durumda taraflar verdiklerini geri alır.
Sözleşmenin Feshi Ve Geriye/İleriye Etkili Sonuçlar
İnşaat sözleşmelerinde feshin etkisi, inşaatın tamamlanma oranına göre farklılık gösterir. Bu ayrım, Yargıtay’ın yerleşik hale gelmiş 1984/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayanır.
Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme)
İnşaatın henüz başlangıç aşamasında olduğu veya düşük bir seviyede (genellikle %90’ın altında) kaldığı durumlarda uygulanır. Sözleşme hiç yapılmamış gibi sonuç doğurur. Müteahhide devredilen tapular iptal edilerek arsa sahibine döner. Müteahhit sadece arsa sahibinin mal varlığında yarattığı zenginleşme kadar (yaptığı imalatın bedeli) tazminat talep edebilir.
İleriye Etkili Fesih
Eğer inşaat büyük oranda tamamlanmışsa (Yargıtay uygulamasında genellikle %90 ve üzeri kabul edilir), sözleşmenin geriye etkili feshi dürüstlük kuralına aykırı bulunur. Bu durumda sözleşme ileriye etkili olarak feshedilir. Müteahhit, inşaatı getirdiği seviyeye oranla hak ettiği bağımsız bölümlerin (veya tapu payının) sahibi olur; arsa sahibi ise eksik kalan işlerin bedelini ve gecikme tazminatını müteahhitin payından mahsup eder.
Nama İfa (İşin Müteahhit Hesabına Tamamlanması)
Arsa sahibi sözleşmeyi feshetmek istemiyor ancak müteahhit işi bitiremiyorsa, mahkemeden nama ifa izni talep edebilir. Bu durumda arsa sahibi, mahkemeden aldığı yetkiyle inşaatı kendisi veya başka bir müteahhit aracılığıyla tamamlar. Tamamlama için yapılan tüm masraflar, temerrüde düşen müteahhidin sözleşme gereği kendisine kalacak olan bağımsız bölümlerinin satışı yoluyla karşılanır.
Üçüncü Kişilerin (Topraktan Daire Alanların) Durumu
Müteahhidin temerrüdü ve sözleşmenin geriye etkili feshi durumunda, en büyük mağduriyeti müteahhitten “topraktan daire” alan üçüncü kişiler yaşar. Eğer arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olarak feshedilirse, müteahhidin arsa sahibi üzerindeki şahsi hakkı sona erer. Bu durumda müteahhitten daire satın alan kişilerin tapuları da geçersiz hale gelerek arsa sahibine geri döner. Üçüncü kişiler ancak ödedikleri parayı müteahhitten genel hükümler çerçevesinde talep edebilirler.
Cezai Şart Ve Kira Tazminatı Talepleri
Sözleşmelerde genellikle gecikme durumunda müteahhidin ödeyeceği bir “cezai şart” kararlaştırılır.
-
Seçimlik Cezai Şart: Arsa sahibi ya inşaatın tamamlanmasını ya da cezanın ödenmesini ister.
-
Gecikme Cezası: İnşaatın teslimiyle birlikte ayrıca talep edilebilir. Sözleşmede açıkça yazmasa dahi arsa sahibi gecikme nedeniyle uğradığı kira kaybını rayiç değerler üzerinden talep etme hakkına sahiptir.
Sıkça Sorulan Sorular
İnşaat %50 seviyesindeyken müteahhit kaçarsa ne olur? Arsa sahibi noterden ihtar çekip mehil verdikten sonra mahkemeye başvurarak sözleşmenin feshini ve tapu iptalini isteyebilir. İnşaat %90’ın altında olduğu için fesih muhtemelen geriye etkili olacak ve müteahhit tapu haklarını kaybedecektir.
Müteahhit iflas ederse arsa sahibi ne yapmalı? İflas durumunda sözleşmenin ifası imkansız hale gelebilir. Arsa sahibi iflas masasına başvurarak sözleşmenin akıbetini sormalı veya doğrudan fesih süreçlerini başlatmalıdır.
Nama ifa davası ne kadar sürer? İnşaatın mevcut durumunun tespiti ve maliyet hesaplamaları için bilirkişi incelemeleri gerektiğinden, nama ifa izin davaları ortalama 1 ila 2 yıl sürebilmektedir.
Sözleşmeyi tek taraflı noterde feshedebilir miyim? Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri noter huzurunda yapıldığı için fesihlerinin de ya tarafların karşılıklı anlaşmasıyla noterde ya da mahkeme kararıyla yapılması gerekir. Tek taraflı beyanla tapu sicilindeki şerhleri kaldırmak her zaman mümkün olmayabilir.
Hangi durumlarda müteahhit gecikmeden sorumlu tutulamaz? Mücbir sebepler (deprem, sel gibi doğal afetler), pandemi nedeniyle getirilen kısıtlamalar veya arsa sahibinin ruhsat alımı için vekalet vermemesi gibi “alacaklı temerrüdü” durumlarında müteahhit sorumlu tutulmaz.
Sonuç Ve Stratejik Yönetim
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temerrüdü ve fesih hakları, arsa sahipleri için geri dönüşü zor kararların alındığı bir süreçtir. Yanlış zamanda veya yanlış usulle yapılan bir fesih bildirimi, arsa sahibini tazminat ödeme yükümlülüğü ile karşı karşıya bırakabilir. İnşaatın seviye tespiti, ihtarname süreçlerinin yönetimi ve tapu iptal davalarında izlenecek strateji, mülkiyet hakkının korunması adına hayati önemdedir.
İnşaat projelerinizde yaşanan gecikmeleri hukuki bir avantaja dönüştürmek, eksik işlerin bedelini tahsil etmek ve fesih süreçlerini hatasız yönetmek için uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışmak en güvenli yoldur.
Mağduriyetinizi gidermek ve taşınmaz üzerindeki haklarınızı yeniden tesis etmek için Ata Hukuk uzmanlığına başvurabilirsiniz.
