Kentsel dönüşüm, şehirlerimizin daha güvenli, yaşanabilir ve modern hale gelmesi için zorunlu bir süreçtir. Ancak bu süreç, mülk sahipleri kadar kiracılar için de önemli hukuki soruları ve belirsizlikleri beraberinde getirir. Özellikle riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra başlayan Kentsel Dönüşüm Tahliye Süreci ve kiracının maddi hakları, en çok merak edilen konuların başında gelir. Bu makalede, 6306 sayılı kanun kapsamında kiracı hakları nelerdir sorusuna detaylı cevaplar bulacak, hak kaybına uğramamak için atmanız gereken adımları öğreneceksiniz.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Kiracının Konumu ve Temel Hakları
Kentsel dönüşüm, riskli yapıların yıkılarak yeniden inşa edilmesi anlamına gelir. Kanun, bu süreçte mülk sahibine öncelik verse de, uzun yıllardır o konutta ikamet eden kiracının da mağdur olmaması için bazı temel haklar tanımıştır. Kiracı, dönüşüm projesinin tarafı olmasa bile, tahliye sürecinde ve sonrasında belli başlı haklara sahiptir.
1. Tahliye İçin Tanınan Süre ve Usul
Mülk sahibi, kentsel dönüşüm kararı aldıktan ve riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra kiracısına bir boşaltma tebligatı göndermek zorundadır.
-
Tebligat Süresi: Kiracıya, binanın yıkımı için genellikle 60 günden az olmamak kaydıyla (Belediye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından belirlenen) makul bir süre tanınır. Bu süre, tebligatın kiracıya usulüne uygun ulaşmasıyla başlar.
-
Tahliye Usulü: Tahliye, yasalara uygun bir tebligatın ardından gerçekleşmelidir. Mülk sahibinin tek taraflı baskısı veya elektrik/su kesme gibi yollarla kiracıyı çıkarmaya çalışması hukuka aykırıdır. Kiracı, tebligatın usulsüz olduğunu düşünüyorsa belirli süreler içinde boşaltma tebligatı itiraz hakkını kullanabilir.
-
Sürenin Uzatılması: Kiracı, tebligatta belirtilen süre içinde taşınma imkanı bulamazsa, haklı nedenlerini belirterek makul bir süre uzatımı talep edebilir.
2. Kira Sözleşmesinin Durumu
Kentsel dönüşüm nedeniyle binanın yıkılması zorunlu hale geldiği için, mevcut kira sözleşmesi kendiliğinden feshedilmiş sayılır. Bu durum, mülk sahibi tarafından yapılan bir fesih olmayıp, hukuki zorunluluktan kaynaklanır. Bu nedenle, mülk sahibinin kira sözleşmesinin bitimini bekleme zorunluluğu yoktur.
💰 Kentsel Dönüşümde Kiracının En Önemli Hakkı: Kira Tazminatı (Taşınma ve Yerleşme Yardımı)
Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların en kritik hakkı, devlet tarafından sağlanan Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı veya mülk sahibinden talep edilebilecek kira tazminatı hakkıdır.
A. Devlet Tarafından Sağlanan Kira Yardımı (Taşınma ve Yerleşme Desteği)
6306 sayılı kanun kapsamında, riskli yapıyı tahliye eden kiracılar belli şartları sağlamaları halinde devletten kira yardımı alma hakkına sahiptir. Bu yardım, kiracının taşınma ve yeni bir konuta yerleşme maliyetlerini karşılamaya yöneliktir.
-
Yardım Miktarı ve Süresi: Kira yardımı miktarı, bulunulan ilin büyükşehir olup olmamasına göre farklılık gösterir ve her yıl güncellenir. Yardım genellikle 18 ay boyunca aylık olarak ödenir.
-
Başvuru Şartları: Yardım alabilmek için kiracının, riskli yapı tespitinden önce o adreste en az bir yıldır oturduğunu belgelemesi ve binanın tahliye edildiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde başvurusunu yapması gerekir.
-
Başvuru Yeri: Başvurular, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerine yapılır.
Önemli Not: Kiracının bu yardımı alabilmesi için, tahliye edilen konutun kiracı sıfatıyla kullanıldığını ispatlaması (kira sözleşmesi, faturalar vb.) ve tahliyeden sonra başka bir bağımsız bölümde hak sahibi olmaması gerekir.
B. Mülk Sahibinden Talep Edilebilecek Kira Tazminatı Hesaplama Yöntemleri
Bazı durumlarda, kiracı, kira yardımı yerine veya ek olarak, tahliye nedeniyle uğradığı zararların mülk sahibi tarafından karşılanmasını talep edebilir. Bu tazminat, genellikle taşınma masrafları, yeni konut bulma maliyeti ve sözleşme süresinin sonuna kadar elde edeceği faydanın kaybını kapsar.
-
Yeni Konut Bulma Masrafı: Kiracının yeni bir konut bulmak için yaptığı araştırmalar, emlakçı ücretleri gibi kalemler.
-
Taşınma Masrafları: Nakliye ve yerleşme ile ilgili diğer zorunlu giderler.
-
Sözleşme Kalan Süre Tazminatı (Nadiren): Eğer mülk sahibi, kanuni zorunluluk olmaksızın, sırf yeniden inşa etmek amacıyla tahliye talep ediyorsa, kiracının kalan sözleşme süresine ilişkin zararları talep etme hakkı doğabilir (fakat kentsel dönüşümde bu ihtimal düşüktür).
Bu tür taleplerde kira tazminatı hesaplama yöntemleri, zararın somut delillerle ispatına bağlıdır. Anlaşmazlık halinde çözüm yolu dava açmaktır. Bu davalarda, kiracının uğradığı fiili kayıp ve dürüstlük kuralı esas alınır.
📝 Kiracıların Hak Kaybına Uğramamak İçin Atması Gereken Adımlar
Kentsel dönüşüm tebligatı aldığınız andan itibaren haklarınızı korumak için aşağıdaki adımları sırasıyla atmalısınız:
| Adım | Açıklama | Risk |
| 1. Tebligatı İnceleyin | Boşaltma tebligatının yasal sürelere uygun olup olmadığını kontrol edin. Tahliye tarihi ve gerekçesi net olmalıdır. | Usulüne uygun olmayan bir tebligata itiraz hakkınızı kaybedebilirsiniz. |
| 2. İkametgâhı Belgeleyin | Kira sözleşmesi, son 1 yılın faturaları ve e-Devlet’ten alınacak ikametgâh belgesini saklayın. Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı için bu belgeler hayati önem taşır. | Bir yıllık ikamet şartını ispatlayamazsanız kira yardımından faydalanamazsınız. |
| 3. Süreçleri Takip Edin | Riskli yapı raporunun kesinleşme tarihlerini ve tebligat sürelerini yakından takip edin. | Başvuru sürelerini kaçırmak, hakkın düşmesine neden olabilir (Örn: Kira yardımı için 1 yıllık başvuru süresi). |
| 4. Başvuru Yapın | Tahliyeyi gerçekleştirdikten sonra, en geç bir yıl içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı başvurusunu yapın. | Süre dolduktan sonra başvuru yaparsanız yardım almanız mümkün olmaz. |
| 5. Hukuki Destek Alın | Süreç karmaşık ve kanuni süreler kısadır. Tahliye ve tazminat süreçlerinin doğru yönetilmesi için bir gayrimenkul hukuku uzmanından destek alın. | Hukuki danışmanlık almamak, yüksek meblağlı kira tazminatı hesaplama hakkından vazgeçmenize neden olabilir. |
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye edilen kiracı depozitosunu geri alabilir mi?
Evet. Kira sözleşmesinin sona erme sebebi kentsel dönüşüm dahi olsa, kiracı konutu teslim aldığı gibi boş ve hasarsız teslim ettiyse, mülk sahibinin depozitoyu (güvence bedelini) iade etme yükümlülüğü vardır.
2. Mülk sahibi, kira yardımı almamam için baskı yapabilir mi?
Mülk sahibi, kiracının devletten alacağı kira yardımına müdahale edemez. Bu, kiracının kanundan doğan şahsi hakkıdır. Mülk sahibi kendi kira yardımını/kredisini alırken, kiracı da kendi hakkı olan Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı için başvuruda bulunabilir.
3. Tahliye süresi dolduktan sonra çıkmazsam ne olur?
Yasal tahliye süresi dolmasına rağmen kiracı evi boşaltmazsa, mülk sahibi veya ilgili idare (Belediye/Müdürlük) icra yoluyla tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda kiracı, icra masraflarını ve gecikme nedeniyle oluşacak ek zararları da karşılamak zorunda kalabilir. Bu nedenle Kentsel Dönüşüm Tahliye Süreci titizlikle takip edilmelidir.
Hukuki Özet
Kentsel dönüşümde kiracı hakları, 6306 sayılı yasa ve ilgili yönetmeliklerle güvence altına alınmıştır. Bu süreçte kiracının en güçlü hakkı, Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı (18 ay boyunca) alabilme ve tahliye sırasında makul bir süre tanınmasıdır. Hak kaybına uğramamak için boşaltma tebligatı itiraz süreçlerine dikkat etmek, ikametgâhı belgelemek ve yasal süresi içinde yardım başvurusu yapmak büyük önem taşır. Bu karmaşık süreçte bir avukat desteği almak, hem haklarınızı korumak hem de kira tazminatı hesaplama yöntemleri konusunda doğru adımları atmak adına en güvenilir yaklaşımdır.
