Türkiye’de son yıllarda yaşanan ekonomik hareketlilik, gayrimenkul piyasasını ve dolayısıyla kira hukukunu en çok tartışılan alanlardan biri haline getirmiştir. Özellikle kira artış oranlarına getirilen sınırlamalar ve mülkiyet hakları arasındaki denge, hem kiracıları hem de ev sahiplerini hukuki bir arayışa itmiştir. Bu sürecin en önemli ayağını ise “İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davaları” ve 1 Eylül 2023 itibarıyla hayatımıza giren “Zorunlu Arabuluculuk” süreci oluşturmaktadır.
Kira Hukukunda Arabuluculuk Dönemi
7445 sayılı kanun ile hukuk sistemimize dahil olan zorunlu arabuluculuk, artık kira uyuşmazlıklarının mahkemeye taşınmadan önceki ilk durağıdır. Tahliye talebi olan bir kiralayan (ev sahibi) veya kira tespiti isteyen bir kiracı, dava açmadan önce mutlaka arabulucuya başvurmak zorundadır. Bu düzenlemenin temel amacı, mahkemelerin üzerindeki yoğun iş yükünü azaltmak ve tarafların daha hızlı, masrafsız bir şekilde uzlaşmasını sağlamaktır. Arabuluculuk aşamasında taraflar el sıkışırsa, bu tutanak mahkeme ilamı gücünde sayılır. Ancak uzlaşma sağlanamazsa, dava süreci başlar.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Nedir?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 350 uyarınca; kiraya veren, kira sözleşmesini; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi doğarsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine uygun olarak açacağı bir dava ile sona erdirme hakkına sahiptir.
Tahliye Davasında “İhtiyaç” Kavramının Samimiyeti
Yargıtay yerleşik içtihatlarında, tahliye talebinin kabul edilmesi için ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması gerektiğini vurgular. Sadece kiracıyı çıkarıp daha yüksek fiyata başkasına kiraya vermek amacıyla açılan davalar, hukuki korumadan yoksundur.
-
Geçici İhtiyaç: Yazlık ihtiyacı veya kısa süreli konaklama talepleri genellikle tahliye nedeni sayılmaz.
-
Henüz Doğmamış İhtiyaç: “İleride çocuğum evlenirse oturacak” gibi belirsiz gelecek ihtimalleri tahliye için yeterli değildir. İhtiyacın dava tarihinde doğmuş olması gerekir.
-
Altsoyun İhtiyacı: Ev sahibinin çocuğunun kirada oturuyor olması veya evlilik hazırlığında olması, en güçlü tahliye gerekçelerinden biridir.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı
Bir taşınmazı satın alan yeni malik, eğer kendisi veya yakınları için bu konuta ihtiyaç duyuyorsa, TBK 351 uyarınca kiracıya iktisap (satın alma) tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekmek zorundadır. Bu ihtarnameden sonra, 6 ay bekleyerek tahliye davası açabilir. Eğer yeni malik bu 1 aylık süreyi kaçırırsa, kira sözleşmesinin sonunu beklemek durumunda kalır.
Sıkça Sorulan Sorular
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye davaları, mahkemelerin iş yüküne ve tebligat süreçlerine bağlı olarak genellikle 6 ay ile 1.5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak 1 Eylül 2023’ten itibaren zorunlu hale gelen arabuluculuk süreci, uyuşmazlığın mahkemeye gitmeden 3-4 hafta içinde çözülmesine olanak tanıyabilmektedir.
Ev sahibi evden çıkardıktan sonra evi başkasına kiralayabilir mi?
Hayır, ihtiyaç sebebiyle kiracısını çıkaran ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Eğer bu kuralı ihlal ederse, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
Arabuluculuk görüşmesine gitmek zorunlu mu?
Arabuluculuk davetine icabet etmek hukuken zorunlu değildir ancak gitmemenin ağır yaptırımları vardır. Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, dava sonunda haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücretine hükmedilmez.
Kira sözleşmesi devam ederken ihtiyaç davası açılabilir mi?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, ancak sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılabilir. Sözleşme süresi bitmeden davanın açılması usulden reddine neden olur. Ancak önceden ihtarname çekilerek dava açma süresi uzatılabilir.
Almanya’dan kesin dönüş yapacağım diyen ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet, yurt dışından kesin dönüş yapacak olan ev sahibinin konut ihtiyacı Yargıtay tarafından samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilmektedir. Ancak bu durumun uçak bileti, iş sözleşmesinin tesisi veya nakliye belgeleri gibi somut kanıtlarla mahkemede ispatlanması gerekebilir.
Evi yeni satın aldım, kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?
Evi satın aldığınız tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname göndermelisiniz. Bu ihtardan sonra kiracıya evi boşaltması için 6 ay süre tanımanız gerekir. 6 ayın sonunda kiracı çıkmazsa tahliye davası açma hakkınız doğar.
Oğlum evleneceği için kiracıyı çıkarabilir miyim?
Evet, ev sahibinin çocuğunun (altsoyunun) evlenecek olması ve oturacak başka evinin bulunmaması samimi bir ihtiyaçtır. Mahkemeye düğün hazırlıkları, nikah günü veya nişan gibi hazırlıklar delil olarak sunulduğunda tahliye kararı verilmektedir.
İhtiyaç sebebiyle tahliyede noterden ihtar çekmek şart mı?
Bazı durumlarda dava açmadan önce ihtar çekmek zorunlu değildir (sözleşme sonu beklenecekse) ancak ispat kolaylığı ve dava açma süresini korumak adına tüm bildirimlerin noter kanalıyla yapılması bir SEO uzmanı hassasiyetiyle tavsiye edilen en garantili yoldur.
Kiracı arabuluculukta anlaşırsa evden ne zaman çıkar?
Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar tahliye tarihi konusunda özgürce anlaşabilirler. Örneğin, kiracıya taşınması için 3 ay süre verilip bu süre sonunda evin boşaltılacağı yönünde bir “Tahliye Taahhüdü” içeren tutanak imzalanabilir.
Ev sahibinin başka evi varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir mi?
Eğer ev sahibinin aynı bölgede/şehirde boş ve kullanılabilir durumda başka bir konutu varsa, mahkeme “ihtiyacın zorunlu olmadığı” kanaatine varabilir. Tahliye için ev sahibinin o konuta gerçekten muhtaç olması esastır.
