Türkiye’de son yıllarda gayrimenkul piyasasında yaşanan olağanüstü hareketlilik, yargı sisteminin üzerine binen yükü tarihin en yüksek seviyelerine taşımıştır. Mahkemelerdeki dosya sayısını azaltmak ve uyuşmazlıkları daha hızlı çözüme kavuşturmak amacıyla hayata geçirilen yeni kira düzenlemesi kapsamında, kira uyuşmazlıkları için zorunlu arabuluculuk dönemi resmen başlamıştır. Artık tarafların doğrudan dava açması mümkün olmayıp, öncelikle bir arabulucu eşliğinde masaya oturmaları yasal bir zorunluluktur. Bu süreçte yapılacak bir hata, yıllar sürecek bir mağduriyete veya telafisi imkansız maddi kayıplara yol açabilir. Bu kapsamlı rehberde, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci adımlarını, tahliye davası risklerini ve tarafların masada sahip olduğu hakları inceliyoruz.
Kira Hukukunda Yeni Dönem Ve Arabuluculuğun Yasal Zemini
7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulması bir “dava şartı” haline getirilmiştir. Yeni kira düzenlemesi ile getirilen bu sistem, kira tespiti, tahliye, uyarlama ve her türlü alacak davası öncesinde tarafları sulh yoluna teşvik etmeyi amaçlar.
Kira hukuku uzmanları, bu düzenlemenin mahkemelerdeki iş yükünü %50 oranında azaltmasını beklemektedir. Ancak arabuluculuk masası sadece bir sohbet ortamı değildir; burada imzalanan tutanaklar, mahkeme ilamı gücündedir. Dolayısıyla, arabuluculuk süreci hafife alınmamalı ve mutlaka bir gayrimenkul hukuku avukatı rehberliğinde yönetilmelidir.
Zorunlu Arabuluculuk Süreci Nasıl Başlar Ve İşler
Eğer bir ev sahibi ile kiracı arasında anlaşmazlık varsa, dava açmak isteyen taraf (davacı adayı), adliyelerdeki arabuluculuk bürosu üzerinden başvuruda bulunur. Bu başvuru tamamen ücretsizdir (anlaşma sağlanamazsa devlet tarafından karşılanır).
Arabulucunun Atanması Ve İlk Oturum
Sistem üzerinden otomatik olarak atanan tarafsız ve bağımsız bir arabulucu, taraflarla iletişime geçerek ilk toplantı gününü belirler. Toplantıya taraflar bizzat katılabileceği gibi, yetkilendirilmiş avukatları aracılığıyla da katılım sağlayabilirler. Kira uyuşmazlıkları için tanınan süre toplamda 3 haftadır; zorunlu hallerde bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilir. Yani toplam 4 hafta içinde bir uzlaşma sağlanmak zorundadır.
Masada Görüşülen Temel Başlıklar
Arabuluculuk görüşmelerinde sadece kira bedeli konuşulmaz. Yeni kira düzenlemesi uyarınca şu konuların tamamı masaya yatırılabilir:
-
Kira artış oranı ve geçmişe dönük eksik ödemeler.
-
Tahliye taahhütnamesi geçerliliği ve tahliye tarihi.
-
Depozito iadesi ve taşınmazın hor kullanılmasına dair tazminatlar.
-
Aidat uyuşmazlıkları ve ortak giderlerin paylaşımı.
Kira Artış Oranları Ve Yüzde 25 Sınırı Sonrası Mevcut Durum
Bir dönem uygulanan ve mülkiyet hakkı tartışmalarına yol açan konutlardaki yüzde 25 sınırı (artış limiti), 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu durum, arabuluculuk masalarındaki pazarlık stratejilerini tamamen değiştirmiştir.
Yeni kira düzenlemesi sonrasında, kira artışlarında tekrar “TÜFE 12 aylık ortalama” sınırı esas alınmaya başlanmıştır. Ancak 5 yılı dolan kira sözleşmelerinde taraflar, kira tespit davası açmadan önce arabulucuda buluşarak piyasa rayiçlerine uygun bir bedel üzerinde uzlaşabilirler. Eğer taraflar TÜFE’nin üzerinde veya altında bir bedelde anlaşırsa, arabuluculuk tutanağına bu bedel yazılır ve hukuken kesinleşir. Bu, mahkemede yıllarca sürecek bilirkişi raporu ve keşif maliyetlerinden kurtulmak için en büyük fırsattır.
Tahliye Davası Ve Arabuluculuk Masasındaki Stratejiler
Ev sahibinin evi satması, kendisinin veya alt/üst soyunun ihtiyacı olması durumunda açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, en sık karşılaşılan uyuşmazlık türüdür. Zorunlu arabuluculuk kapsamında bu dosyalar masaya geldiğinde, taraflar genellikle bir “çıkış takvimi” üzerinden anlaşır.
Tahliye Taahhütnamesinin Gücü
Eğer kiracı tarafından verilmiş geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, ev sahibi bu belgeye dayanarak icra takibi başlatmadan önce yine arabulucuya gitmelidir. Masada kiracı, “taşınma masraflarının karşılanması” veya “birkaç ay kira ödemeden oturma” karşılığında evi tahliye etmeyi kabul edebilir. Bu tür bir uzlaşma, her iki tarafın da mahkeme masraflarından (vekalet ücreti, harçlar) tasarruf etmesini sağlar.
Arabuluculuk Tutanağının Hukuki Gücü Ve İlam Niteliği
Birçok vatandaşın düştüğü en büyük yanılgı, arabuluculuk tutanağının basit bir sözleşme olduğudur. Aksine, arabuluculuk sonunda imzalanan “anlaşma tutanağı”, ilam niteliğinde belge sayılır.
Eğer taraflar masada anlaşıp imzayı atarlarsa;
-
Aynı konuda bir daha dava açamazlar.
-
Tutanaktaki şartlara uyulmazsa (Örn: Kiracı anlaşılan tarihte çıkmazsa), doğrudan icra takibi yapılarak tahliye gerçekleştirilir.
-
Anlaşılan kira bedeli ödenmezse, mahkeme kararı varmış gibi doğrudan haciz işlemleri başlatılabilir.
Bu nedenle, arabuluculuk süreci içerisinde metne yazılan her bir kelime, mahkeme kararı hükmündedir. “Sözlü olarak böyle konuşmuştuk” savunması, imza atıldıktan sonra hukuken geçerli olmaz.
Ev Sahibi Ve Kiracı Hakları Dengesi
Yeni kira düzenlemesi, taraflar arasındaki güç dengesini korumayı hedefler. Ev sahibi ve kiracı hakları şu temel prensipler çerçevesinde arabuluculukta korunur:
-
Kiracı Hakları: Kiracı, yasal sınırların üzerindeki artışları kabul etmek zorunda değildir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, kiracı mahkemede “yasal sınırlara uyum” üzerinden savunma yapabilir.
-
Ev Sahibi Hakları: Ev sahibi, taşınmazın emsal değerlerinin çok altında kalması durumunda, arabuluculukta hakkaniyetli bir artış talep edebilir. Ayrıca kira borcunun ödenmemesi durumunda temerrüt nedeniyle tahliye sürecini arabuluculuk yoluyla hızlandırabilir.
Arabuluculuk Sürecinde Sıklıkla Yapılan Hatalar
Tecrübeli bir gayrimenkul hukuku avukatı olmayan süreçlerde şu hatalar tarafları ciddi zarara uğratmaktadır:
-
Toplantıya Katılmamak: Haklı bir mazeret olmaksızın arabuluculuk toplantısına katılmayan taraf, dava sonunda haklı çıksa bile tüm yargılama giderlerini ödemek zorunda kalır.
-
Yetersiz Hazırlık: Bölgedeki güncel emsal kira bedellerini (sarılama verileri, ilanlar) incelemeden masaya oturmak, hatalı pazarlığa yol açar.
-
Hukuki Terimleri Yanlış Kullanmak: “Fesih”, “tahliye”, “bedel artırımı” gibi kavramların tutanakta yanlış kurgulanması, belgenin icra edilebilirlik şerhi almasını engelleyebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Arabulucuda anlaşamazsak ne olur? Arabulucu bir “son tutanak” düzenler ve “anlaşılamadı” şeklinde sisteme işler. Bu tutanak olmadan mahkemeye sunacağınız dava dilekçesi, “dava şartı yokluğu” nedeniyle reddedilir. Anlaşma sağlanamadığı takdirde ilgili sulh hukuk mahkemesi bünyesinde dava süreci başlar.
Arabuluculuk ücretini kim öder? Eğer taraflar anlaşırlarsa, arabuluculuk ücretini (aksi kararlaştırılmadıkça) eşit olarak öderler. Eğer anlaşma sağlanamazsa ve dava açılırsa, arabuluculuk ücreti ileride haksız çıkan tarafa yükletilmek üzere başlangıçta devlet tarafından karşılanır.
Sözleşme sürem bitmeden ev sahibi beni arabulucuya çağırabilir mi? Evet, taraflar aralarındaki uyuşmazlığı çözmek için her zaman arabulucuya başvurabilirler. Ancak kira artışı için sözleşme yenileme dönemini beklemek stratejik olarak daha doğrudur.
Yabancı uyruklu kiracılar için süreç nasıl işler? Yeni kira düzenlemesi yabancılar için de geçerlidir. Eğer kiracı Türkçe bilmiyorsa, arabuluculuk toplantısında yeminli bir tercüman bulundurulması zorunludur.
İş yeri kiraları için de arabuluculuk zorunlu mu? Evet, ticari kira sözleşmeleri de bu düzenleme kapsamındadır. Ofis, dükkan veya depo kiralayan işletmeler de dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorundadır.
Arabuluculuk toplantısı online yapılabilir mi? Evet, özellikle farklı şehirlerde yaşayan taraflar için telekonferans veya video konferans yöntemiyle toplantı yapılması mümkündür.
Arabulucuda imzaladığım karardan pişman olursam iptal edebilir miyim? Hata, hile veya korkutma (cebir) gibi iradeyi sakatlayan bir durum ispatlanmadığı sürece, imzalanan arabuluculuk tutanağının geri dönüşü yoktur. Bu belge mahkeme kararı hükmündedir.
Sonuç Ve Hukuki Koruma Yolları
Yeni kira düzenlemesi ve arabuluculuk süreçlerinde dikkat edilmesi gerekenler, sadece bir yasal prosedür değil, tarafların mülkiyet ve barınma haklarını belirleyen kritik bir yol haritasıdır. Arabuluculuk masası, uzlaşmak isteyenler için büyük bir fırsat sunarken, hazırlıksız girenler için büyük bir risk barındırır. Gayrimenkul hukuku alanındaki bu yeni dönemde, “en kötü sulh, en iyi davadan iyidir” mantığıyla ancak hukuki haklarınızdan ödün vermeden ilerlemelisiniz.
Kira bedelinin belirlenmesi, tahliye şartlarının kurgulanması ve arabuluculuk tutanağının hatasız yazılması süreçlerinde hak kaybı yaşamamak için profesyonel bir hukuki danışmanlık almak en sağlıklı adımdır. Bir imza ile başlayacak olan yeni kira döneminizin veya tahliye sürecinizin gelecekte birer hukuk savaşına dönüşmemesi sizin elinizde.
Taşınmaz uyuşmazlıklarınızı hızlı, adil ve yasal güvence altında çözüme kavuşturmak, arabuluculuk masasında stratejik avantaj elde etmek için Ata Hukuk uzmanlığıyla her zaman yanınızdayız.
